房屋交割前发现损坏或缺陷，买家可以取消买卖合同吗？

重点说明

• 签了买卖合同后，买家不能随便反悔。

• 第一步应查看买卖合同中的验房、保险、维修、交割和房屋状态条款。

• 如果损坏严重，买家可能可以要求维修、降价、延迟交割，或咨询是否有解除合同的基础。

• 如果缺陷在交割前已经存在，而且卖家隐瞒或误导，买家的主张可能更强。

• 如果问题较小，直接拒绝交割风险很高。

• 法院通常会看被告行为实际造成了什么损失，而不是只看维修报价。

• 买家应立即保存证据，并在采取行动前联系自己的地产律师。

  
  

买家最常遇到的问题

很多买家在交割前才发现房屋有问题。常见情况包括漏水、发霉、火灾损坏、水浸、结构问题、地下室潮湿，或卖家搬走后才显露出来的损坏。

买家最直接的问题是：我还能不能取消这个交易？

答案通常取决于事实。签署后的 Agreement of Purchase and Sale 是有法律约束力的合同。买家不能因为发现一个问题，就自动取消交易。可是，如果缺陷严重、隐蔽、被卖家误导，或影响合同中承诺的房屋状态，买家可能有法律选择。

先看买卖合同

买家首先应查看 Agreement of Purchase and Sale。合同中可能有关于验房、保险风险、交割前损坏、固定装置、附属物、空置交割，或房屋交割状态的条款。

很多住宅买卖合同也会处理交割前发生重大损坏的情况。根据具体条款，如果房屋在交割前发生严重损坏，买家可能可以选择终止交易，或接受保险赔偿安排。这通常适用于重大损坏，不是每一个小问题都可以用来取消合同。

例如，房屋在交割前发生火灾或严重水浸，买家通常有更强理由要求重新审查是否应继续交割。相反，如果只是一个柜门损坏，或一个小型维修问题，买家很难仅凭这个理由取消交易。

缺陷是明显的，还是隐藏的？

另一个重点是缺陷是否明显，是否曾经披露，是否被隐藏。安省房屋买卖纠纷经常涉及 patent defect 和 latent defect。

Patent defect 是买家通过普通检查可以发现的问题。Latent defect 是隐藏问题，买家在正常看房或检查中不容易发现。如果隐藏缺陷严重，而且卖家知道却没有披露，买家的法律主张可能更强。

例如，看房时已经能看到的破裂地砖，通常很难成为取消交易的理由。可是，如果卖家把天花板漏水痕迹刷掉，买家后来才发现长期漏水和发霉，情况就完全不同。

Bowman v. Martineau 对买家的提醒

在 Bowman v. Martineau 一案中，买家购房后发现房屋存在水损和霉菌问题。原审法官认定卖家因为没有披露和隐瞒水损而承担责任。地产经纪也被认定存在疏忽，因为她没有适当审查和核实 Seller Property Information Statement 中的信息，而这些信息本来可以揭示房屋长期漏水问题。

安省上诉法院对损害赔偿作出重要说明。法院认为，买家的损失不一定自动等于把房屋修成完全没有霉菌和水损的费用。地产经纪没有造成这些水损和霉菌。买家的真正损失，是因为没有获得正确信息而进入了一个本来会避免的交易。

这个原则对买家很重要。很多人以为，只要发现隐藏缺陷，就一定可以要求对方支付全部维修费用。但这不一定正确。有些案件中，赔偿可能是购买价格与房屋真实受损价值之间的差额。有些案件中，维修费用仍可能重要，但必须看具体事实是否支持这种赔偿方式。

这是否代表买家可以解除合同？

不一定。Rescission 是解除或撤销合同的意思。它的效果是尽量让双方回到交易前的状态。法院不会自动给予这个救济。

如果缺陷非常严重，影响交易核心，或者存在重大误导、隐瞒，买家可能有较强理由主张解除合同。如果还没有交割，解除合同在实践上可能比交割后更容易，因为双方还比较容易回到原来的状态。

可是，解除合同有很大风险。如果买家没有充分法律基础就拒绝交割，卖家可能会主张买家违约。卖家可能要求没收定金，并在房屋之后低价卖出时追讨差价和其他损失。

除了取消交易，还有什么选择？

发现缺陷后，取消交易不是唯一选择。根据具体情况，买家可以要求卖家在交割前维修。买家也可以要求降价，或要求 holdback。

Holdback 是指交割时保留一部分购买价款，等维修完成或争议解决后再处理。这通常需要双方同意，并应由双方地产律师安排。

买家也可以要求再次查看房屋、索取维修记录、保险资料、承包商报告，或要求卖家书面确认房屋状态。这些步骤可以帮助判断问题是轻微、严重、新发生，还是长期存在。

买家应立即做什么？

买家应尽快保存证据。照片、视频、验房报告、短信、微信记录、电子邮件、房源广告、卖家陈述和经纪陈述都可能重要。

买家不应在没有法律意见前直接发信息说“我不买了”。这种信息可能带来严重后果。卖家可能会说买家已经表示拒绝履行合同。

买家应马上联系自己的地产律师。如果争议金额在 Small Claims Court 管辖范围内，持牌 paralegal 也可能可以在相关合同和损害赔偿问题上提供协助，但地产交割本身通常需要地产律师处理。

常见例子

如果地下室在交割前被水浸，买家应先查看合同中的损坏条款，并确认房屋是否还能按合同要求交付。

如果卖家明知房屋有严重霉菌，却用装修或油漆遮盖，买家可能有基于隐瞒或误导的主张。

如果买家放弃验房条件，而问题又是普通检查可以发现的明显问题，买家的主张通常会较弱。

如果问题来自专业人士的疏忽，赔偿方式取决于该疏忽实际造成了什么损失。Bowman 提醒买家，法院会仔细看因果关系，而不只是看维修报价有多高。

联系 Clarity Legal Services

如果你在买房交割前或交割后发现房屋损坏、隐藏缺陷，或遇到买卖合同纠纷，欢迎联系 Clarity Legal Services 进行咨询。我们可以协助你整理文件、审查证据，并在我们的执业范围内说明可能的法律选择。

免责声明： 本文章仅供一般法律信息参考，并不构成法律意见。房屋买卖通常涉及紧急期限和重大经济后果。在拒绝交割或尝试解除买卖合同前，你应先咨询地产律师。